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서울시와 정부가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
이번 조치로 서울 아파트 40만 가구가 갭투자가 불가능해지며, 부동산 시장 과열을 조기에 진정시키려는 목적입니다.
앞으로의 부동산 전망과 전략에 대해서 설명드리겠습니다.
1. 토지거래허가구역 확대 지정
이번 지정으로 서울의 토지거래허가구역 면적은 기존 52.79㎢에서 163.96㎢로 3배 확대되었습니다.
이는 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 27%에 해당하는 규모입니다. 이는 강남 3구와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 재지정했습니다.
① 강남 3구·용산구 전체가 토지거래허가구역으로 묶임
기존에는 특정 동(洞) 단위로 지정했지만, 이번에는 강남 3구와 용산구 전체가 한꺼번에 토지거래허가구역으로 묶인 것이 특징입니다.
서초구 반포동과 용산구 한남동처럼 이전까지 규제 대상에서 제외됐던 지역들도 포함되었습니다.
구체적인 지역검색은
아래에서 확인 가능합니다.
② 갭투자 차단: 실거주 목적 매매만 허용
토지거래허가제는 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 규제입니다.
주택은 2년간 실거주할 목적일 때만 매매 가능하며, 전세를 끼고 사는 갭투자는 원천적으로 불가능해집니다.
이에 따라 전세보증금을 이용한 투자(갭투자) 수요가 급격히 줄어들 것으로 예상됩니다.
토지거래허가구역 관련
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③ 지정 기간: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (6개월)
3월 24일부터 신규 매매 계약 건에 대해 토지거래허가제가 적용됩니다.
필요 시 기간을 연장할 가능성도 고려하고 있습니다.
2. 토지거래허가구역 지정배경
서울시는 지난달 12일 잠실·삼성·대치·청담(‘잠삼대청’)을 토허구역에서 해제했습니다.
그러나 한 달도 지나지 않아 강남 3구를 중심으로 아파트값이 급등했고, 상승세가 다른 지역으로 확산하면서 정부는 다시 규제를 강화하기로 했습니다.
해제 직후 강남3구 아파트값은 2018년 이후 최대 폭 상승
단기 투기 수요 유입으로 시장 불안이 심화
국정 혼란기(총선 이후) 부동산 시장이 더욱 불안해질 가능성
3. 정부 추후정책
정부는 이번 조치 이후에도 부동산 시장이 불안하면 추가적인 규제를 단행할 방침입니다.
① 토지거래허가구역 추가 확대 가능성
풍선효과가 나타날 경우 마포구·성동구 등 강남 3구와 용산구 인근 지역도 추가 지정 검토
압구정·여의도·목동·성수동 및 신속통합기획(신통) 재건축·재개발 단지는 토허구역 유지
② 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 추가 지정 가능성
현재 강남 3구·용산구 이외에도 시장 과열이 심화하는 지역은 추가 규제 가능성
조정대상지역·투기과열지구 확대를 통해 시장 안정 유도
4. 금융 규제 강화
정부는 부동산 시장의 추가 과열을 막기 위해 금융 규제도 강화합니다.
① 주담대 관리 강화
강남 3구 등 주요 지역에서 주담대 취급 은행의 점검을 강화
다주택자 및 갭투자 관련 가계대출 철저히 관리
② 전세자금 규제 강화
HUG 보증비율을 기존 100% → 90%로 낮추는 시행 시기를 7월에서 5월로 앞당김
디딤돌·버팀목 대출 금리 인상 검토
주택기금정책 확인바로가기
③ 자금조달계획서 제출 의무화 및 조사 강화
서울 주요 지역에서 주택 구입 시 제출하는 자금조달계획서에 대한 자금출처 조사 강화
5. 부동산 시장 전망
이번 조치는 집값 급등을 막기 위한 강력한 규제이지만, 정책의 일관성이 떨어진다는 지적도 나오고 있습니다.
불과 한 달여 전 '잠삼대청' 토지거래허가구역을 해제했으나, 시장 과열로 인해 다시 규제를 강화하는 ‘온탕-냉탕’ 정책이 시장의 신뢰를 흔들 수 있음
전문가들은 정책의 일관성이 없으면 시장 변동성을 키울 수 있다고 우려
그러나 정부는 부동산 시장 불안이 계속된다면 금융·세제·정책대출 등 추가 조치도 강구할 방침이라고 밝혀, 시장 안정화 의지를 분명히 했습니다.
